Những nguyên tắc khi vay tiền mua nhà ở

2-3 năm đầu vay tiền mua căn hộ là giai đoạn khó khăn nhất, người vay cần nắm rõ 1 số nguyên tắc để có kế hoạch trả nợ khả thi.

Việc chọn mua căn hộ phân khúc bình dân là quan tâm của đại đa số người tiêu dùng hiện nay. Nhu cầu nhiều trong khi nguồn cung khan hiếm khiến giá căn hộ nhiều năng lực chuyên môn tiếp tục tăng trong thời gian tới, đặc biệt tại phân khúc căn hộ bình dân của tầng lớp trung lưu tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương.

Trong khi ấy, lãi suất cho vay mua nhà ở chào làng bởi hầu hết các ngân hàng Thương mại dịch vụ hiện nay (tính đến tháng 8/2021) đều thấp hơn tối thiểu từ 1% đến 2% so với cuối năm 2020 và cũng là mức lãi suất thấp kỷ lục từ trước tới lúc này.

Trong bối cảnh lãi suất và điều kiện thị trường căn hộ hiện nay, ông Trịnh Bằng Vũ, Trưởng khối cho vay Khách hàng cá nhân Ngân hàng Shinhan Việt Nam đánh giá đó là thời điểm người mua căn hộ có thể "xuống tiền" nếu có ý định mua căn hộ.

tuy vậy, đưa ra quyết định vay mua chung cư theo ông Trịnh Bằng Vũ, cần được đưa ra dựa trên những nguyên tắc sau.

Chỉ vay trong năng lực trả nợ

Thị Trường truyền miệng một số công thức khi vay mua nhà, ví dụ như không nên chi quá 30% thu nhập cho khoản vay, hoặc ước tính giá trị căn nhà nên mua dựa trên mức thu nhập và tiền mặt có sẵn.

mặc dù vậy, theo Vũ, do hoàn cảnh và điều kiện mỗi gia đình mỗi khác, không nên áp dụng công thức này một cách rập khuôn vì với mỗi một biến số như thu nhập, số lượng thành viên trong gia đình, thói quen giá cả... thì việc áp dụng những công thức này vào thực tế có thể không chính xác.

Không nên đưa ra một công thức tài chính tối ưu cho người vay, theo ông Vũ.

Lời khuyên của ông là vay trong năng lực trả nợ. Việc "vay trong năng lực chuyên môn trả nợ" được lượng hoá là lượng tiền mặt có sẵn phải tương đương tối thiểu 30% giá trị căn nhà, đã bao gồm chi phí sửa sang, mua sắm thiết bị.

Giá trị nhà tối đa nên mua (giá mua + sữa chữa + trang bị...) = Vốn tự có (~ 30%) + Khoản vay (~70%)

Lập chi tiết dòng tiền trong ít nhất từ 12 đến 36 tháng

Để hình dung chính xác nhất, người vay mua nhà cần lập và chia dòng tài chính theo tháng, trong quá trình ít nhất từ 12 tháng đến 36 tháng tới. Việc lập dòng tài chính mỗi tháng giúp người vay khẳng định được kế hoạch trả nợ khả thi và Ngân sách trong từng giai đoạn.

Theo ông Vũ, việc tính dòng tài chính nên được lập lại sau mỗi chu kỳ 6-12 tháng, khi có sự thay đổi thu nhập, số tiền trả nợ...

Giả định với thu nhập của hai vợ chồng trẻ ở TP.Hồ Chí Minh hay Hà Nội (có thêm một em bé) là 40 triệu đ một tháng và có sẵn khoản tiết kiệm khoảng 700 triệu đồng, giá trị tối đa căn nhà mà hai vợ chồng nên mua là 2,3 tỷ vnđ.

Theo phương án vay tối đa để mua căn nhà 2,3 tỉ đồng, hai vợ chồng có khoản vay 1,6 tỷ đồng, lãi suất giả định 10% một năm (tuỳ thuộc từng ngân hàng và từng thời điểm) và thời điểm vay tối đa là 25 năm.

Số tiền gốc mỗi tháng là 5,3 triệu đồng mỗi tháng, trả lãi 13,33 triệu. Tổng phải trả tháng đầu là 18,63 triệu. Số tiền phải trả hàng tháng sẽ giảm dần theo dư nợ thực tế được trả dần.

 Theo phương án này, trong tháng đầu tiên, cặp vợ chồng sẽ phải trích gần 50% thu nhập để trả nợ, còn lại là cân đối để chi tiêu và tiết kiệm.

Khi tính toán dòng tài chính này khách hàng cần xem xét công thức: Dòng thu nhập – Dòng chi tiêu - Khoản dự phòng – Dòng trả nợ > 0.

dòng tiền thu nhập có thể gồm cả các khoản thưởng định kỳ và cần tính tới cả khả năng tăng hoặc giảm thu nhập sau này.

Khi lập dòng vốn hay kế hoạch tài chính, lưu ý là của ông Vũ nên có một khoản dự phòng, không nên tính sát quá kế hoạch. Sẽ có một vài tình huống khó lường khiến kế hoạch khó tuân thủ 100%.

 

 

 

Bất động sản khu Nam Thành Phố Hồ Chí Minh tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, tháng 2/2021. Ảnh: Quỳnh Trần

 

 

Xác minh 2-3 năm đầu là giai đoạn khó khăn nhất

Thông thường khi lên kế hoạch trả nợ cho khách hàng, ngân hàng thường để kế hoạch trả nợ dài từ 20 đến 30 năm. Việc thiết kế kiến thiết thời gian trả nợ dài nhằm giúp số tiền trả nợ hàng tháng ít hơn, giảm áp lực tài chính cho hạnh phúc gia đình trong quá trình đầu tiên.

Ông Vũ đánh giá, giai đoạn 2-3 năm đầu, đặc biệt là những tháng đầu tiên là giai đoạn khó khăn nhất với người vay. Tuy nhiên, việc trả nợ kế tiếp trở nên nhẹ nhàng hơn vì số tiền trả nợ hàng tháng ít đi, thu nhập của người vay cũng sẽ được cải thiện nhờ tăng lương, kinh tế phát triển...

Tuy kế hoạch vay dài hạn lên đến mức 30 năm, nhưng ông Vũ cho biết trên thực tế hầu hết khách hàng của Shinhan đều trả hết nợ trong 7-8 năm. Các nhà băng cũng không tính phí phạt trả trước nếu như khách hàng trả hết khoản vay sau 5 năm đầu, thậm chí một số ít ngân hàng không phạt sau năm thứ ba.

Cân nhắc kỹ việc mua kèm bảo hiểm nhân thọ

hiện giờ, bảo hiểm nhân thọ là 1 các sản phẩm bán chéo phổ biến của hầu hết ngân hàng. người mua sẽ được ưu đãi lãi vay nếu mua kèm bảo hiểm nhân thọ cùng với 1 số nghĩa vụ và quyền lợi đặc thù của sản phẩm.

Theo ông Vũ, Chưa hẳn nhân viên ngân hàng "ép" khách hàng mua bảo hiểm mà là hỗ trợ tư vấn, tức cung cấp thêm thông tin về sản phẩm bán chéo. đó là việc hết sức bình thường trong Thương mại dịch vụ khi các nhà bán hàng thường bán kèm cùng lúc nhiều sản phẩm khác nhau với các ưu đãi về giá hay các tiện ích khác khi khách hàng mua gộp.

Để quyết định có mua kèm bảo hiểm nhân thọ hay không, khách hàng nên lập dòng vốn phải trả mỗi tháng trong ít nhất 12-36 tháng cho hai phương án, so sánh sự khác biệt về số tiền phải trả và thời điểm trả giữa hai phương án.

mặc dù vậy, việc so sánh cũng chỉ mang tính tương đối do không xét đến các tiện ích đi kèm của bảo hiểm nhân thọ hay sự biến động tăng hoặc giảm của lãi suất Thị phần trong kỳ lãi suất chuyển sang thả nổi...) Từ đó, khách hàng có thể lựa chọn và quyền quyết định phương án nào là của khách hàng.

 

 

Quỳnh Trang

________________________________
>>> Nguồn: Bốn nguyên tắc khi vay tiền mua nhà